亏本也无悔,水泥森林中找寻一处“低密大境” | 独立评房

                日期:2019-03-14

                地产圈有个很奇怪的现象,有些开发商会不计成本地去拿一块地。往往一激动,就拍成了“地王”。

                很多人不理解啊,为什么非要拿“地王”呢?

                毕竟地王并不好当,多少双眼睛盯着,还要承受着一个板块“天花板之重”。

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                其实做项目,底子很重要,位置、密度、板块气?#23454;?#21442;数,有时从先天就决定了这会是一个什么样的产品。

                好地往往容易催生地王,道理再简单不过:因为大家都想要。

                对于一心一意想要呈现某种产品的开发商来说,有些地即使再贵也要拿。

                最后拿下地王的房企,往往会更执念一些,或者,我们可以理解成这是一种产?#38750;?#32467;的输出。

                不少房企进入杭州,总想在产品上有所突破。因为杭州这片市场,催生了不少名扬全国的精品。

                产品主义,尤其是寄情山水的低密产品,会更累更痛苦。一边是财务成本压力,一边又要造理想化的房子。

                低密产品确实不好卖,销售周期往往更长。客户群窄,产品虽然稀缺,但总价也会比同地段产品更高一些,卖起来会比较吃力,并不是?#21442;?#20048;见的开发模式。

                在这?#32622;?#30462;中寻找突破口,不仅要足够勇敢和自信,还要做好“亏本”的准备。

                于是,拿好地很关键。

                比如,来自厦门的国企——联发在杭州拿了三宗地,容积率都很低。每宗地,都有着做成纯低密社区的野心。

                再良渚拿过一宗地王后,2017年9月27日,联发又以20542元/平米的楼面价,再次刷新自己创造的良渚地王纪录。

                打造成和藏珑玉墅一脉相承的低密产品——藏珑大境

                藏珑大境效果图

                被两条良渚港水系“L”型包围的藏珑大境,这是最美好的居住形态。小区里是小景,邻近小区有中景,小区旁又有良渚大片的山水共享。

                整个盘清一色的低矮建筑形态:合院、叠院、平墅,最高的建筑也只有5层

                看多了林立高楼的城市天际线,像藏珑大境这样一片低矮的房子,顿觉疏朗。

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                为什么联发对低密产品有这?#21019;?#30340;执念呢?

                生活在城市里,密密麻麻的高楼,已经压缩了太多我们和自然相处的空间。

                有人如此评价我们现在的生活:水泥森林

                高楼林立的城市

                超高层总给人一种压抑感,无数窗户如?#20301;?#26612;盒一般。任凭房子里面装修得再豪华,也很?#23547;?#25918;我们的灵魂。

                想起了王家卫的电?#21834;?#37325;庆森林》,讲的就是钢筋、水泥森林中平常人最普通、最无奈,也最真实的心态。

                随着城市的发展,高楼林立,让人?#26376;摇?#24433;片中的重庆森林并不是我们想要的,我们需要的是真正的森林,是可以自由呼吸的森林。

                电?#21834;?#37325;庆森林》剧照

                25年前,我们大约看不懂这样的电?#21834;?#24444;时,我们的城市还小,我们的城市人口还少,你我大约也住在乡村山野,无法感同深受。

                杭州城区无非也就一辆“1路车”从?#25151;?#21040;尾的大小。

                而今我们的城市越来越大,越来越?#34987;?#33021;够亲近山水的地方越来越少,或者距离我们也越来越远。

                每个人的成长大约都需要经历这样的过程:从渴望?#34987;?#21040;渐渐厌倦……

                选择城市还是田园?

                这是一个艰难的选择,我们需要城市带来的视?#21834;?#26356;新的知识,同时我们?#20013;?#35201;自然的野趣,和对生命之源的思考。

                如何平衡?如何在城市和田园之间切换?

                在水泥森林中,我们能否有这样的“低密生存法则?#20445;?#20303;在可以亲近自然的地方,生活配套丰富,和城市保持友好的互动关系,并且交通出行便利。

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                能享受山水环境,又能作为第一居所的,良渚大约就是一个绝佳的选择。

                早在良渚文化村开发的时候,参照的原型就是欧美的小镇,最初的定位是杭州远郊小镇。

                良渚的环境有多?#26049;劍?#23601;不用多说了,本身就是国家AAAA级风景区。

                良渚山水

                早些年大家眼中的远?#38469;?#22806;?#20197;礎?#31934;神领地,因为地铁2号线的开通,蜕变成了第一居所。生活和工作,来回之间用地铁切换串联。

                自杭州公开摇号以来,良渚已经是出现了三次“万人摇”的网红板块,居住认可度也可见一斑。

                更可贵的是,良渚还有一系?#23567;?#31163;尘不离城”的配套?#20309;?#26469;之光、永旺梦乐城两大综合体,加在一起总体量超过50万方。

                只是现在的良渚,“低密?#23567;?#36234;来越低。

                从古墩路沿线开过,两旁建起了一片又一片的高层、超高层,有时会恍?#20445;?#36825;是否还是良渚?

                事实上,别说良渚了,整个杭州的“低密住宅?#26412;图?#20026;稀缺。

                有人统计了一组数据:2014年?#20004;瘢?#26477;州一共出让了378宗涉宅用地,其中容积率低于1.2的只有13宗

                如果去掉只能作为第二居所的地段,和已经售罄无房源的项目,剩下的就只有6宗。

                藏珑大境,就是其中的六分之一。

                说到这里,大家就可以理解这宗地为什么会被拍成“地王”了。

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                联发执念低密,但低容积率究竟意味着什么?在城市中,我们苦苦追寻的低密生活究竟是什么?

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                1、隐私性更好:

                社区人口密度低,跟你共享资源的人就少。藏珑大境由6栋平墅、18栋叠院和11栋合院构成,总户数为811户,按每户5口人来计算,4000人共享约22万方的社区

                藏珑大境效果图

                2、人均绿地面积更大:

                共享的景观资源更多,社区中的含氧量也会更高。

                3、释放更多的公共空间:

                园林、会所等公共空间就可以尽情发挥。藏珑大境就做了一个1500方的下沉式会所,?#29616;?#26411;刚刚亮相。

                藏珑大境下沉式会所实景

                作为公共客厅?#30001;?#20102;业主的生活空间,茶?#25671;?#21830;务区、健身区、四点半学堂、儿童游乐区、瑜伽室等功能区域,呈现一场丰盈的精神宴会。

                4、建筑低,楼?#28186;?#27604;大:

                为每栋建筑带来更多的采光,能享受更多光照。

                5、等待电梯的时间大大缩短:

                以藏珑大境的平墅为例:一梯两户,5层楼,一楼不用电梯,一共8户人家,电梯占比12.5%。如果是超高层,32层,就算顶配,一梯一户,电梯占比也就3.23%。

                电梯占比越高,等待电梯的时间越短 。

                藏珑大境效果图

                藏珑大境的难得,不仅仅是低密,更难得是大盘。低密和大盘,通常无法兼得。藏珑大境总建筑面积约22万方,完全称得上是一个低密品质改善型社区

                藏珑大境的理想,就是在良渚打造一座“空中巴比伦”式的社区,森林中的房子,满目?#28304;洹?/span>

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                藏珑大境去年一出场,就用“迷你叠院”赚足了眼球一炮打响。

                藏珑大境叠院示意图

                不过大境的叠院还要等一等,最先上市的平墅同样出彩。

                一共就五层,一楼还自带花?#21834;?/span>

                新中式的建筑风格,外立面用石材+铝板共同勾勒出通透、流畅的线条,为建筑平添一份?#25913;濉?#26580;美而不失大气的现代?#23567;?/span>

                我去?#23548;?#24863;受过这批平墅,建筑面积127平米的户型,做成四房,因为得房率高,每个房间的空间尺度都令人惊喜。

                藏珑大境约127平米户型图

                大阳台和超高窗墙比,光与空气在房间自由地嬉戏。

                值得一提的是:虽然两户共享一梯,但藏珑大境巧妙地设计成“双侧”开门。如此一来,一部电梯的情况下,两户都有独立电梯厅,私密性更好。

                作为良渚的地王,肩负地王的使命,藏珑大境为整个小区引进杭州人认可度颇高的绿城物业